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DES - Online Geschäftsbericht 2009

Verlauf:

Prognosebericht

Prognosebericht

Trotz der anhaltenden Turbulenzen auf den internationalen Kapitalmärkten und dem deutlichen Einbruch der Wirtschaftsleistung haben wir keine Anzeichen dafür, dass sich 2010 die wirtschaftliche Situation des Deutsche EuroShop-Konzerns wesentlich eintrüben wird. Alle bisher verfügbaren Zahlen deuten zwar darauf hin, dass die Konsumneigung zurückgeht, aber der von vielen Experten befürchtete Einbruch der Konsumausgaben ist bisher ausgeblieben. Hierzu hat sicherlich auch der sehr robuste Arbeitsmarkt beigetragen. Sollte sich im Laufe des Jahres das wirtschaftliche Umfeld weiter verschlechtern, ist nicht auszuschließen, dass auch Einzelhändler in unseren Shoppingcentern in wirtschaftliche Schwierigkeiten gelangen und ihre Mietverträge nicht mehr oder nicht mehr vollständig erfüllen können. In Summe gehen wir aber davon aus, dass der Deutsche EuroShop-Konzern in einem solchen Fall nur vergleichsweise moderate Einbußen hinzunehmen hätte.

Weiterhin nahezu Vollvermietung

Unsere Shoppingcenter sind fast vollständig vermietet. Zum Jahresende lag der Vermietungsstand bei den Einzelhandelsflächen bei 99,9 % und über alle Flächen bei 99,3 %. Die 2010 auslaufenden Mietverträge (rund 3 % der Mieterlöse) sind bereits teilweise nachvermietet oder prolongiert worden. Die Mietaußenstände als auch erforderliche Wertberichtigungen befinden sich immer noch auf einem niedrigen Niveau. Wir haben keine Indikation für eine signifikante Änderung dieser zufriedenstellenden Situation.

Transaktionsmarkt belebt sich wieder

Der Transaktionsmarkt für Shoppingcenter war im vergangenen Jahr deutlich rückläufig. Seit Ende des Jahres zeichnet sich aber ab, dass eine zunehmende Anzahl von Shoppingcentern in 2010 zum Verkauf angeboten werden, so dass mit einem erheblich höheren Transaktionsvolumen in diesem Jahr zu rechnen ist. Auf der Nachfrageseite stehen wir im Wettbewerb mit eigenkapitalstarken offenen Immobilienfonds und Versicherungsgesellschaften. Aber auch ausländische Investoren mit Private Equity Hintergrund beobachten den Markt bereits wieder. Es bleibt allerdings abzuwarten, ob Investoren mit hohem Fremdkapitalbedarf bereits wieder in der Lage sind, im Wettbewerb zu bestehen, denn die Finanzkraft und Bonität des Erwerbers haben heute eine erhebliche Bedeutung. Mit der Akquisition und Finanzierung des A10 Centers haben wir gezeigt, dass wir als verlässlicher Partner in der Lage sind, auch größere Transaktionen schnell und kompetent realisieren zu können. Wir sind daher zuversichtlich, im laufenden Geschäftsjahr zumindest eine weitere Shoppingcenterbeteiligung erwerben zu können.

A10 Center

Mit dem Erwerb des A10 Centers Anfang Januar 2010 haben wir erstmals nach drei Jahren wieder ein neues Shoppingcenter erworben. Das A10 Center verfügt über 120 Mietbereiche und wird bis zum Frühjahr 2011 um 60 neue Mietbereiche auf dann 120.000 m2 vermietbare Fläche erweitert. Daneben wird das Bestandscenter teilweise umstrukturiert und modernisiert. Für den Erwerb sowie die Erweiterungs- und Modernisierungsmaßnahmen werden wir rund 265 Mio. € investieren. Davon werden 150 Mio. € über ein langfristiges Bankdarlehen finanziert. Die Eigenmittel von 115 Mio. € wurden über die im Februar 2010 erfolgte Bezugsrechtskapitalerhöhung aufgebracht.

Altmarkt-Galerie Dresden

Im Sommer 2009 wurde mit der Erweiterungsmaßnahme in der Altmarkt-Galerie in Dresden begonnen. Bis zum Frühjahr 2011 wird die Altmarkt-Galerie um rund 32.500 m2 Mietfläche erweitert. Davon entfallen rund 24.300 m2 auf Einzelhandels-, Dienstleistungs- sowie Nebenflächen, rund 2.900 m2 auf Büroflächen sowie rund 5.300 m2 auf ein Hotel. Gegenwärtig sind bereits rund 70 % der geplanten Mietererträge durch langfristige Mietverträge abgesichert. Insgesamt beläuft sich das Investitionsvolumen auf rund 165 Mio. €, wovon 82,5 Mio. € auf die Deutsche EuroShop entfallen. Das Investment wird zu rund 46 % über ein bereits abgeschlossenen langfristiges Bankdarlehen und zu 54 % aus Eigenmitteln finanziert. Für das laufende und kommende Geschäftsjahr sind Investitionsausgaben der Deutsche EuroShop für diese Maßnahme von insgesamt 47,3 Mio. € vorgesehen. Aus diesem Investment erwarten wir nach Fertigstellung eine Nettoanfangsrendite von 5,6 % p. a.

Main-Taunus-Zentrum

Im Oktober 2010 konnte nach langen rechtlichen Auseinandersetzungen mit der Nachbargemeinde endlich mit der Erweiterungsmaßnahme im Main-Taunus-Zentrum begonnen werden. Das Center wird bis zum Spätherbst nächsten Jahres um rund 14.000 m2 für Einzelhandels-, Dienstleistungs- sowie Nebenflächen erweitert. Gegenwärtig liegen bereits für über 30 % der geplanten Mieterträge langfristige Mietverträge vor. Das Investitionsvolumen wird aus heutiger Sicht rund 72 Mio. € betragen, davon entfallen 43,1 % auf die Deutsche EuroShop. Finanziert wird dieses Investment mit 61 Mio. € über ein bereits abgeschlossenes langfristiges Bankdarlehen sowie mit 11 Mio. € Eigenmitteln. 2010 und 2011 sind von Seiten der Deutsche EuroShop für die Erweiterung des Main-Taunus-Zentrums noch Investitionsausgaben in Höhe von 28,6 Mio. € geplant. Nach Fertigstellung im Spätherbst 2011 erwarten wir aus der Erweiterungsmaßnahme eine Nettoanfangsverzinsung von 8,9 % p. a.

Vereinbarte Geschäfte sind Grundlage der Umsatz- und Ertragsplanung

Die Umsatz- und Ertragsplanung des Deutsche EuroShop-Konzerns für die Jahre 2010 und 2011 beinhaltet keine Objektkäufe oder -verkäufe mit Ausnahme des im Januar 2010 erworbenen A10 Centers. Ebenso sind Ergebniseinflüsse aus der jährlichen Bewertung unserer Einkaufszentren und Währungseinflüsse nicht Teil unserer Planung, da diese nicht vorhersehbar sind.

Die Prognose der zukünftigen Umsatz- und Ertragssituation unseres Konzerns basiert auf

  1. der Umsatz- und Ergebnissituation der bestehenden Einkaufszentren,
  2. der Annahme, dass es im Einzelhandel zu keinem erheblichen Umsatzrückgang kommt, in dessen Folge eine Vielzahl von Einzelhändlern die bestehenden Mietverträge nicht mehr erfüllenkönnen.

Umsatz 2010 steigt um 10 %, 2011 Plus von 7 % erwartet

Für das Geschäftsjahr 2010 erwarten wir einen Umsatz in Höhe von 139-142 Mio. €. Hier wirkt sich insbesondere der Umsatzbeitrag des A10 Centers (seit 01. Februar 2010) positiv aus, da bei den übrigen Bestandsobjekten in Summe nur von einer geringen Ertragssteigerung ausgegangen wird. Im Geschäftsjahr 2011 sollte der Umsatz auf 149-152 Mio. € steigen.

Ergebniswachstum in den nächsten beiden Geschäftsjahren

Das operative Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) lag 2009 bei 110,7 Mio. €. Nach unserer Prognose wird das EBIT im laufenden Jahr bei 118-121 Mio. € liegen. 2011 sollte es auf 127-130 Mio. € steigen.

Im Berichtsjahr lag das operative Ergebnis vor Steuern (EBT) ohne Bewertungsergebnis bei 54,9 Mio. €. Für das Geschäftsjahr 2010 kalkulieren wir mit 58-60 Mio. € und mit 64-66 Mio. € für das Geschäftsjahr 2011.

FFO-Entwicklung durch Kapitalerhöhungen beeinflusst

Die Funds from Operation (FFO, unverwässert) beliefen sich im Berichtsjahr auf 1,49 € je Aktie. Für 2010 erwarten wir diese Kennzahl in einer Größenordnung zwischen 1,33 € und 1,38 € und im Geschäftsjahr 2011 zwischen 1,45 € und 1,50 €.

Dividendenpolitik

Wir beabsichtigen, unsere langfristige und auf Kontinuität ausgerichtete Dividendenpolitik fortzuführen und gehen davon aus, auch für die Jahre 2010 und 2011 eine Dividende von mindestens 1,05 € je Aktie an unsere Aktionäre ausschütten zu können.

Zukunftsbezogene Aussagen

Dieser Lagebericht enthält zukunftsbezogene Aussagen, die auf Einschätzungen künftiger Entwicklungen seitens des Vorstands basieren. Die Aussagen und Prognosen stellen Einschätzungen dar, die auf Basis aller zum jetzigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Sollten die den Aussagen und Prognosen zugrunde gelegten Annahmen nicht eintreffen, so können die tatsächlichen Ergebnisse von den zurzeit erwarteten abweichen.

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