Finanzlage
Grundsätze und Ziele des Finanzmanagements
Für die Finanzierung ihrer Investitionen nutzt die Deutsche EuroShop grundsätzlich die Börse zur Beschaffung von Eigen- und Fremdkapital sowie die Kreditmärkte zur Beschaffung von Fremdkapital. Innerhalb des Konzerns treten dabei die einzelnen Objektgesellschaften als auch die Deutsche EuroShop als Darlehensnehmer bei Banken auf. Erfahrungsgemäß können durch die Bonität der Deutsche EuroShop Vorteile bei den Darlehenskonditionen erreicht werden. Zudem kann der Konzern seine Finanzierung unabhängig und flexibel gestalten.
Darlehen werden für alle Konzerngesellschaften in Euro aufgenommen. Die Verwendung von Eigen- und Fremdkapital für Investitionen soll prinzipiell gleich gewichtet werden und die Eigenkapitalquote im Konzern (inklusive Minderheiten) soll dabei 45 % nicht unterschreiten.
Die Finanzierung unserer Immobilienprojekte erfolgt grundsätzlich langfristig. Dabei kommen auch derivative Finanzinstrumente zum Einsatz, die der Absicherung gegen steigende Kapitalmarktzinsen dienen. Über verfügbare Kreditlinien wird die Deutsche EuroShop in die Lage versetzt, kurzfristig auf Investitionsmöglichkeiten zu reagieren. Nicht benötigte Liquidität wird bis zur Verwendung für Investitionen, zur Finanzierung laufender Kosten oder zur Auszahlung von Dividenden kurzfristig als Termingeld angelegt.
Finanzierungsanalyse
Zum 31. Dezember 2009 wies der Deutsche EuroShop-Konzern folgende Finanzkennzahlen aus:
| in Mio. € | 2009 | 2008 | Veränderung |
|---|---|---|---|
| Bilanzsumme | 2.112,1 | 2.006,9 | +105,2 |
| Eigenkapital (inkl. Minderheiten) | 1.044,4 | 977,8 | +66,6 |
| Eigenkapitalquote (in %) | 49,4 | 48,7 | +0,7 |
| Bankverbindlichkeiten | 934,2 | 899,8 | +34,4 |
| Loan to value (in %) | 46,0 | 46,0 | 0 |
Das wirtschaftliche Eigenkapital des Konzerns, das sich aus dem Eigenkapital der Konzernaktionäre (921,3 Mio. €) und dem Eigenkapital der Minderheitsgesellschafter (123,1 Mio. €) zusammensetzt, liegt mit 1.044,4 Mio. € um 66,6 Mio. € über dem Vorjahr. Die Eigenkapitalquote hat sich leicht um 0,7 % auf 49,4 % verbessert.
Die kurz- und langfristigen Bankverbindlichkeiten erhöhten sich im Berichtsjahr von 899,8 Mio. € um 34,4 Mio. € auf 934,2 Mio. €. Hiervon dienten 8,3 Mio. € der Finanzierung der Erweiterungsmaßnahme der Altmarkt-Galerie Dresden und 41,4 Mio. € resultierten aus der erstmaligen Vollkonsolidierung des City-Points Kassel. Dem gegenüber wurden per saldo Kredite in Höhe von 15,3 Mio. € zurückgeführt.
Daneben wurden im Berichtsjahr langfristige Kredite in Höhe von 77,0 Mio. € aufgenommen, mit denen auslaufende Kredite für das Rhein-Neckar-Zentrum und das Allee-Center Hamm abgelöst wurden.
Die zum Jahresende bestehenden Bankverbindlichkeiten dienen ausschließlich der Finanzierung der langfristigen Vermögenswerte. Damit waren 46 % des langfristigen Vermögens fremd finanziert.
Auch im Geschäftsjahr 2009 standen der Deutsche EuroShop Kreditlinien in Höhe von 100 Mio. € zur Verfügung, die seit Juli 2009 nicht mehr in Anspruch genommen wurden. Die durchschnittliche Ausnutzung der Kreditlinie in der ersten Hälfte des Geschäftsjahreshat 30,1 Mio. € betragen.
Insgesamt waren die Fremdfinanzierungskonditionen zum 31. Dezember 2009 noch für durchschnittlich 7,1 Jahre (im Vorjahr: 7,0 Jahre) zu 5,27 % p. a. (im Vorjahr: 5,33 % p. a.) gesichert. Die Deutsche EuroShop unterhält Kreditverbindungen zu 17 Banken. Dabei handelt es sich neben einer österreichischen Bank ausschließlich um deutsche Kreditinstitute.
| DARLEHENSSTRUKTUR | per 31. Dezember 2009 | |||
|---|---|---|---|---|
| Zinsbindung | Duration (Jahre) |
Darlehens- beträge in T€ |
in % der Darlehen |
Durch- schnitts- zinssatz |
| bis 1 Jahr: | 1 | 13.399 | 1,4 | 5,27% |
| 1 bis 5 Jahre: | 4,3 | 424.071 | 45,7 | 5,48% |
| 5 bis 10 Jahre: | 7,8 | 382.151 | 41,1 | 5,10% |
| über 10 Jahre: | 16,8 | 109.400 | 11,8 | 5,06% |
| Gesamt | 7,1 | 929.022 | 100,0 | 5,27% |
Gegenwärtig enthalten neun von insgesamt 33 Darlehensverträgen Regelungen zu Covenants. Dabei handelt es sich um Auflagen zur Kapitaldienstfähigkeit, zur Verschuldung und in einem Fall um eine Auflage zum Verhältnis zwischen Darlehen zu Marktwert. Alle Auflagen wurden eingehalten.
2010 läuft bei einem Darlehen in Höhe von 82 Mio. €, das der Finanzierung des Rhein-Neckar-Zentrums dient, die Zinsbindung aus. Dafür wurde bereits in 2009 ein neues Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung vereinbart. Daneben steht in 2010 die Kreditlinie zur Prolongation an. Zudem werden planmäßige Tilgungen in Höhe von 13,4 Mio. € im Geschäftsjahr 2010 aus dem laufenden Cashflow geleistet. In den Jahren 2011 bis 2014 werden die Darlehen jährlich durchschnittlich mit 15,1 Mio. € getilgt. Für Darlehen in Höhe von 26,9 Mio. € laufen die Zinsbindungen in 2012, für 179,5 Mio. € in 2013 und für 155,7 Mio. € in 2014 aus.
In der Bilanz werden zum Stichtag Bankverbindlichkeiten in Höhe von 934,2 Mio. € ausgewiesen. Bei der Differenz zu den hier angegebenen Beträgen in Höhe von 929,0 Mio. € handelt es sich um abgegrenzte Zins- und Tilgungsleistungen, die Anfang 2010 beglichen wurden.
Investitionsanalyse
Für die Erweiterung der Altmarkt-Galerie in Dresden wurde das Investitionsbudget von 150 Mio. € auf 165 Mio. € erhöht, nachdem das Konzept so geändert wurde, dass auch ein Hotel, für das ein langfristiger Mietvertrag bereits vorliegt, im Rahmen der Erweiterung angesiedelt werden kann. Der auf den Konzern entfallende Anteil beträgt insgesamt 82,5 Mio. €. Nachdem bereits 2008 21,2 Mio. € investiert wurden, fielen im Geschäftsjahr 2009 weitere Investitionen in Höhe von 14,0 Mio. € an. Die Fertigstellung soll im Frühjahr 2011 erfolgen.
Die Deutsche EuroShop hat ihren Anteil am City-Point in Kasselim Januar 2009 von 40 % auf 90 % erhöht. Der Kaufpreis für die Anteile lag bei 16,4 Mio. €. Im Zusammenhang mit einer sich daran anschließenden Umbaumaßnahme wurden im Berichtsjahr 2,5 Mio. € investiert.
Für die Erweiterung des Main-Taunus-Zentrum ist ein Investitionsbudget von 72 Mio. € geplant. Mit den Baumaßnahmen wurde im Oktober 2009 begonnen. Der auf den Konzern entfallende Anteil am Investitionsbudget beträgt 31 Mio. €, davon entfielen auf das Berichtsjahr 2,4 Mio. €. Die Fertigstellung soll im Spätherbst 2011 erfolgen.
Für die übrigen Bestandsobjekte fielen Investitionsausgaben in Höhe von 2,2 Mio. € an.
Liquiditätsanalyse
Der operative Cashflow des Konzerns in Höhe von 63,2 Mio. € (2008: 55,1 Mio. €) ist der Betrag, der für die Anteilseigner nach Abzug aller Kosten aus der Vermietung der Shoppingcenterflächen erwirtschaftet wurde. Er dient auch dazu, die Dividende der Deutsche EuroShop AG sowie die Auszahlungen an die Minderheitsgesellschafter zu finanzieren. Der Anstieg um 8,1 Mio. € gegenüber dem Vorjahr resultiert im Wesentlichen aus den Shoppingcentern in Hameln und Passau, die im Vorjahr eröffnet wurden.
Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit beinhaltet neben dem operativen Cashflow auch die Veränderungen der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sowie der sonstigen Verbindlichkeiten und der Rückstellungen. Mit 62,1 Mio. € lag der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit um 17,7 Mio. € unter dem Vorjahr (79,8 Mio. €).
Die Investitionen im Berichtsjahr beliefen sich auf 35,9 Mio. € und lagen damit deutlich unter der Vorjahresperiode, in dem 91,2 Mio. € für Investitionen ausgegeben wurden.
Aus der Finanzierungstätigkeit resultiert ein Mittelzufluss von 15,5 Mio. €. Einer Rückführung der Bankverbindlichkeiten um 7,2 Mio. € sowie Auszahlungen an Konzernaktionäre und Minderheitsgesellschafter unserer Objektgesellschaften von rund 43,8 Mio. € stehen Einzahlungen aus der im Juli 2009 durchgeführten Kapitalerhöhung von 66,5 Mio. € gegenüber.
Der Finanzmittelbestand hat sich so im Berichtsjahr um 40,2 Mio. € erhöht und belief sich zum Bilanzstichtag auf 81,9 Mio. €.