Branchenwirtschaftliche Rahmenbedingungen
Einzelhandel
Nach vorläufigen Ergebnissen des Statistischen Bundesamtes sank der Umsatz des Einzelhandels in Deutschland im Jahr 2009 nominal um 2,4 %, während er real (preisbereinigt) um 1,8 % zurückging. Der Einzelhandel im engeren Sinne (ohne Kfz-Handel, Tankstellen, Brennstoffe und Apotheken) setzte mit 392,1 Mrd. € leicht weniger (-1,6 %) als im Vorjahr (398,6 Mrd. €) um. Somit konnte sich der Einzelhandel 2009 der Krisenstimmung in Bezug auf die Umsatzentwicklung nicht entziehen, war allerdings nicht so stark betroffen wie andere Branchen.
Auf die einzelnen Wirtschaftszweige herunter gebrochen entwickelte sich – im Gegensatz zum Vorjahr – der Lebensmittelhandel mit real -1,6 % besser als der sogenannte Non-Food-Handel (real -1,9 %). Ein Grund hierfür sind sicher die deutlich gesunkenen Preise für Nahrungs- und Genussmittel. Von den Non-Food-Wirtschaftszweigen entwickelten sich nur „Kosmetische, pharmazeutische und medizinische Produkte“ mit real +1,2 % positiv, während die Umsätze bei „Textilien, Bekleidung, Schuhe und Lederwaren“ (real -2,1 %), „Einrichtungsgegenstände, Haushaltsgeräte, Baubedarf“ (real -0,7 %), „Sonstiger Einzelhandel (zum Beispiel Bücher, Schmuck)“ (real -2,0 %) und „Sonstiger Einzelhandel mit Waren verschiedener Art (zum Beispiel Waren- und Kaufhäuser)“ (real -6,7 %) rückläufig waren. Die deutlichsten Umsatzrückgänge musste im Übrigen der Internet- und Versandhandel mit real -5,6 % hinnehmen.
Nach Angaben des EHI Retail Institutes gehörten Shoppingcenter weiter zu den beliebtesten Einkaufsstätten der Deutschen. 14 meist innerstädtische Center wurden 2009 in Deutschland neu eröffnet. Diese sorgen für einen Flächenzuwachs von 474.000 m², so dass zum Stichtag 1. Januar 2010 eine Gesamtzahl von 428 Centern (ab 10.000 m² Mietfläche) mit einer Gesamtfläche von über 13,5 Mio. m² in Deutschland existierten.
Die höchsten Flächenanteile bei den Vermietungen im Jahr 2009 entfielen nach einer Untersuchung des auf Handelsimmobilien spezialisierten Beratungsunternehmens Kemper’s Jones Lang LaSalle auf den Textileinzelhandel (über 50 %), Gastronomie / Food (10 %, inkl. Systemgastronomie, Coffee, Bäckereien, Lebensmittel und Süßwaren), Schuhe / Lederwaren (7 %) und auf den weiter an Bedeutung gewinnenden Bereich Sport / Outdoor (6 %). Weitere wichtige Branchen in 1a-Lagen waren Optik, Friseure, Drogeriemärkte und Parfümerien aus dem Segment Gesundheit / Beauty (5 %).
Einzelhandelsflächen in der Größenklasse 100 bis 250 m² waren wie in den Vorjahren am stärksten nachgefragt (ca. 40 %). Auf die zweitstärkste Kategorie 250 bis 500 m² entfielen fast 20 %. Großflächen waren ebenfalls nachgefragt: Jede zehnte Vermietung lag im Bereich über 1.000 m².
Immobilienmarkt
Das Transaktionsvolumen für Investitionen in kontinentaleuropäische Einzelhandelsimmobilien (Shoppingcenter, Fachmarktzentren und Factory Outlets; ohne Großbritannien und Irland) ist 2009 nach einer Untersuchung von Jones Lang LaSalle im Vergleich zum Vorjahr (12,4 Mrd. €) um 40 % auf 7,3 Mrd. € erneut eingebrochen (Rückgang im Vorjahr bereits -56 %). Ein wesentlicher Grund für diese Entwicklung ist sicher die weiter abwartende Haltung der Investoren, die angesichts der weltweiten Finanzkrise erschwerte Finanzierungsbedingungen akzeptieren müssen.
Mit einem Anteil von 66 % (2008: 55 %) des Transaktionsvolumens standen Shoppingcenter auch 2009 in Kontinentaleuropa im Fokus der Investoren, die weiter defensiv ausgerichtete Anlagemöglichkeiten suchen. Sie bevorzugen stabile Marktsegmente und achten auf erstklassige Lagen, sichere und langfristige Mietverträge sowie eine hohe Qualität der Mieter.
Der heimische Markt hat seine führende Stellung für Einzelhandelsimmobilien-Investitionen in Kontinentaleuropa behaupten können. Das Volumen in Deutschland repräsentierte mit 1,5 Mrd. € einen Anteil von 21 % (2008: 20 %).
Die Renditen von Einzelhandelsimmobilien sind im Jahresverlauf weiter gestiegen. Allerdings erschwerte die geringere Anzahl der Transaktionen eine marktgerechte Preisfindung. Investoren waren darüber hinaus in Einzelfällen bereit, weiterhin hohe Preise zu bezahlen und damit niedrigere Renditen zu akzeptieren. Die Rendite für deutsche Shoppingcenter in Top-Lagen lag Ende 2009 gemäß den Angaben des Immobiliendienstleistungsunternehmens CB Richard Ellis bei im Vergleich zum Vorjahr stabilen 5,75 %, mit allerdings sinkender Tendenz.
Entwicklung des Aktienkurses
Die Aktie der Deutsche EuroShop startete 2009 mit einem Kurs von 24,30 €. Wenige Tage später schon erreichte sie am 6. Januar mit 26,00 € das Jahreshoch auf Xetra-Schlusskursbasis. Anschließend entwickelte sich der Kurs der Aktie im Gleichklang mit den internationalen Kapitalmärkten rückläufig, bis er exakt zwei Monate nach dem Jahreshoch am 6. März 2009 seinen Tiefststand bei 18,66 € verzeichnete. Danach setzte eine kontinuierliche Erholung ein, die nur von der Dividendenausschüttung kurzzeitig unterbrochen wurde. Vom Tief konnte sich die Aktie so wieder um 27 % erholen; sie schloss das Jahr aber dennoch mit einem Kurs von 23,67 € leicht negativ (-2,6 %, ohne Berücksichtigung der Dividende) ab.
Zusammenfassende Bewertung des Geschäftsjahres
Der Vorstand der Deutsche EuroShop ist mit dem abgelaufenen Geschäftsjahr zufrieden. Aufgrund der guten Geschäftsentwicklung konnte die Prognose erneut erfüllt werden. Einen maßgeblichen Beitrag leisteten dabei die 2008 eröffneten Center in Hameln und Passau, die 2009 erstmals über das Gesamtjahr zum Ergebnis beitrugen, und der City-Point Kassel, der nach der Anteilsaufstockung erstmals voll konsolidiert werden konnte.
Die Umsatzerlöse wurden mit 125-128 Mio. € geplant und beliefen sich zum Stichtag auf 127,6 Mio. € (2008: 115,3 Mio. €), was einem Plus von knapp 11 % entsprach. Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) sollte zwischen 105-108 Mio. € liegen. Am Ende konnte es um fast 13 % gesteigert werden und betrug 110,7 Mio. € (2008: 98,1 Mio. €). Beim Ergebnis vor Steuern (EBT) ohne Bewertungsergebnis wurde mit 50-52 Mio. € geplant. Es konnte um 13 % gesteigert werden und betrug 54,9 Mio. € (2008: 48,7 Mio. €).
Genauso wie im Vorjahr konnte die Ergebnisprognose übertroffen werden. Die Deutsche EuroShop beweist einmal mehr, dass sie über ein erstklassiges Shoppingcenter-Portfolio verfügt und auch in diesen schwierigen Zeiten für die Wirtschaft und die Immobilienmärkte gut aufgestellt ist.